Contrato de Arras Modelo: Word, PDF y Guía Completa

Un contrato de arras es la garantía que necesitas antes de entregar un solo euro. Este documento simple decide si recuperas tu señal o la pierdes si la hipoteca no se aprueba — y la diferencia entre ambos escenarios está en una sola cláusula.

Tipos de arras: 3 ·
Forma legal: Documento privado ·
Notario requerido: No ·
Modelos disponibles: PDF y Word ·
Consecuencia incumplimiento comprador: Pierde arras

¿Cuáles son los 3 tipos de arras?

El contrato de arras funciona como una reserva formal entre comprador y vendedor. Existen tres modalidades principales, y la diferencia entre ellas marca las consecuencias si alguien se echa atrás.

Arras confirmatorias

Este tipo de arras no permite el desistimiento. Según la OCU, las arras confirmatorias prueban el compromiso entre las partes y obligan al cumplimiento del contrato sin posibilidad de retractación. Si una parte falla, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o resarcirse por daños.

Arras penales

Las arras penales permiten el desistimiento, pero con una penalización pactada libremente entre las partes. A diferencia de las penitenciales, aquí se puede negociar la cantidad que se pierde o devuelve según lo que ambas partes acepten. La OCU explica que este modelo da más flexibilidad para customizar las condiciones.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son las más comunes en la compraventa de viviendas en España. Según el artículo 1454 del Código Civil, regulado por Legally.io, si el comprador desiste pierde la señal entregada, y si el vendedor se retracta debe devolver el doble. Esta asimetría las convierte en el modelo favorito del mercado español.

¿Qué hay que tener en cuenta en un contrato de arras?

Antes de firmar cualquier arras, hay elementos que no puedes dejar fuera. Un modelo incompleto puede costarte dinero o darte problemas legales después.

Cláusulas esenciales

Según Hipotecas100, un contrato de arras debe incluir: identificación completa de las partes (nombre, DNI, domicilio), descripción del inmueble con referencia catastral y estado registral, cantidad de arras y forma de pago, plazos para la firma de escritura pública, distribución de gastos e impuestos, y condiciones suspensivas si las hay. Si falta cualquiera de estos puntos, el documento pierde fuerza.

Plazos de formalización

El plazo habitual para firmar la escritura pública oscila entre 3 y 6 meses desde la firma de arras, según datos de OCU. Ese margen existe para que el comprador pueda gestionar la financiación hipotecaria y el vendedor preparar la documentación. Si el plazo se agota sin motivo justificado, la parte incumplidora puede perder las arras.

Condiciones suspensivas

La cláusula de financiación es fundamental si necesitas hipoteca. Hipotecas100 recomienda condicionar el contrato a obtener financiación en un plazo máximo: si el banco deniega el préstamo, las arras se devuelven íntegramente. También conviene incluir una condición para la tasación: si el valor del inmueble no alcanza el precio pactado, se puede renegociar o desistir sin penalización.

¿Cuánto dinero se suele dar en un contrato de arras?

La cantidad de arras funciona como señal de compromiso y como parte del pago total. Saber dónde poner ese límite protege a ambas partes.

Porcentaje habitual

Según Legally.io, la cantidad de arras suele situarse entre el 5% y el 10% del precio total del inmueble. En operaciones de menor valor puede llegar al 15%, pero eso depende del pacto entre comprador y vendedor. Un porcentaje mayor da más seguridad al vendedor pero implica más riesgo para el comprador.

Límites recomendados

Para operaciones de vivienda habitual, lo más frecuente es entregar un 10% del precio. Para terrenos o propiedades rurales, puede ser menor. La clave es no vincular un importe que te deixe sin liquidez si la operación fracasa. Un documento privado de arras funciona como carta de pago a cuenta del precio total, según explica Hispacoop en su formulario estándar.

Implicaciones fiscales

Las arras no tributan de forma independiente, pero se computan dentro de la base imponible de la compraventa. Es recomendable pedir asesoramiento fiscal si el importe es significativo, especialmente en viviendas de más de 400.000 euros donde el ITP puede variar según la comunidad autónoma.

¿Es necesario ir al notario para firmar un contrato de arras?

La respuesta corta es no, pero hay matices que pueden cambiar la situación. Depende de cómo quieras proteger tu posición jurídica.

Firma privada vs notarial

Un contrato de arras en documento privado tiene validez entre las partes, según el Código Civil. Pero si hay un conflicto posterior, un documento privado requiere prueba de autenticidad. Legally.io señala que la firma ante notario da fe pública del contenido y elimina incertidumbre sobre la voluntad de las partes.

Momento de elevación a público

La elevación a público suele happen en el momento de la firma de la escritura definitiva. Hasta entonces, las arras funcionan como precontrato vinculante en documento privado. Legally.io recomienda guardar comprobantes de pago (transferencia, cheque nominativo o recibo firmado) independientemente de que se firme ante notario o no.

Riesgos de no notariar

Sin notario, si una parte niega haber firmado o cuestiona las condiciones, el proceso de prueba es más largo y costoso. Un contrato de arras notariado puede presentarse directamente como prueba ante el juez. Sin embargo, el coste notarial (~50-100 euros) hay que ponderarlo contra el importe de las arras y el riesgo de litigio.

“Personaliza siempre el contrato según el tipo de operación (vivienda habitual, herencia, inmueble hipotecado, etc.). No uses un modelo estándar sin adaptar.” — Legally.io (Plataforma generadora de documentos legales)

¿Qué pasa si firmo arras y no me conceden la hipoteca?

Este es el escenario que más compradores temen: haber entregado una señal y quedarse sin vivienda ni dinero. La buena noticia es que se puede proteger contra eso.

Cláusula de financiación

La protección más importante es incluir una cláusula que condicione el contrato a la aprobación de financiación hipotecaria. Hipotecas100 recomienda fijar un plazo máximo para obtener la hipoteca (habitualmente 30-45 días) y establecer que, si el banco deniega el préstamo, las arras se devuelven sin penalización. Sin esa cláusula, podrías perder la señal aunque no sea por tu culpa.

Recuperación de arras

Si no incluyes la cláusula de financiación y el banco deniega tu hipoteca, depends del tipo de arras que hayas firmado. Con arras penitenciales, podrías perder la señal. Con arras penales, podrías tener derecho a recuperarla si la penalización no cubre todo el importe. OCU recomienda pactar condiciones especiales explícitamente para este escenario antes de firmar.

Responsabilidades

En caso de incumplimiento del comprador, pierde las arras. En caso de incumplimiento del vendedor, devuelve el doble. Esto es lo que establece el modelo de Housfy para arras penitenciales. Si la vivienda tiene hipoteca pendiente, el contrato puede pactar la cancelación de la deuda antes de la escritura, según Legally.io.

Guía paso a paso para firmar arras

Si decides usar un contrato de arras, este es el proceso que debes seguir para protegerte en cada fase.

1. Verifica la documentación del inmueble. Pide al vendedor el título de propiedad, notas simples del registro, recibo de IBI y comprobantes de hipoteca si existe. Sin esto, no puedes evaluar el riesgo real.
2. Descarga o elabora un modelo adaptado. Usa plantillas de Hipotecas100 (2026) o OCU (mayo 2025) como base. Adáptalo según tu situación: vivienda habitual, herencia o inmueble con hipoteca pendiente.
3. Incluye cláusula de financiación e tasación. Condiciona el contrato a obtener hipoteca en un plazo de 30-45 días y a que la tasación alcance al menos el precio pactado. Si no incluyes esto, asumes el riesgo completo.
4. Negocia el porcentaje de arras. Propón entre el 5% y el 10% del precio. En operaciones de más de 300.000 euros, un 5% puede ser suficiente para demostrar compromiso sin bloquear demasiado capital.
5. Firma en documento privado con comprobante de pago. Hacer la transferencia a nombre del vendedor con concepto claro (“señal contrato arras [dirección del inmueble]”). Guarda el justificante. No es obligatorio notariar, pero sí documentar bien.
6. Fija plazo de escritura de 3 a 6 meses. Ese margen permite gestionar la hipoteca y preparar la documentación. Anota la fecha límite en el contrato.
7. Si todo va bien, formaliza la escritura. Las arras se computan como parte del pago del precio final. Si algo falla por causa tuya (sin cláusula de financiación), pierdes la señal. Si algo falla por causa del vendedor, devuelve el doble.

La implicación: un contrato de arras bien redactado protege al comprador que necesita financiación y al vendedor que quiere compromiso real. Sin cláusula de financiación, estás asumiendo un riesgo que se puede evitar.

Comparación: arras penitenciales vs confirmatorias vs penales

Tres modalidades, tres consecuencias diferentes. La elección entre ellas determina qué pasa si alguien se retracta.

The pattern que emerge: las arras penitenciales son el estándar del mercado español precisamente porque dan margen de salida al comprador y compensación al vendedor. Pero ese margen tiene un precio: si desistes sin cláusula de financiación, pierdes la señal. La paradoja es que el mecanismo que hace atractivo este modelo para ambas partes es también su mayor riesgo para quien no se protege bien.

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.” — Código Civil español, Artículo 1454

“Las arras penitenciales son un tipo de arras que se suelen usar en la compra de vivienda, con las que se pacta lo que sucederá en caso de que el compromiso se rompa.” — OCU (Organización de Consumidores)